매시파(매일시세파악)_경기북부,인천_23년 8월 1차
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경기북부, 인천 한번 돌아보자. 매시파 스타트~~ 경기북부,인천 (23년 8월 1차) 낌새 생각 1) 의정부 가격을 보면서, 저정도 가격이 맞는지 갑작스레 궁금해졌다. 따라서 경기도 의 공간 급지표를 보기로 했다. 다른 것도 장점투성이지만, 내가 무언가를 검증해보고 싶으면 곧 해볼 목숨 있는 것이 손품왕의 큰 장점 아닐까 한다. 상도 푸르지오 실지 내가 공부함에 있어서 큰 전환점을 준 프로그램이 아닐까 싶다. 곧장 보자,. 인구가 의정부시 인구 (40만) 최종점 수준의 지역만 골라봤다. 출처 : 손품왕 (요새 출처 적는걸 선대부인 까먹는다..그래도 하여간 디폴트로 내홈페이지의 데이터의 9할은 손품왕, 기외 1할은 네이버부동산, 리치고로 만들어진다는걸 알아줬음 좋겠다.) 아무튼, 의정부가 대장이 평당 2000 수준인데,
대장이 평당 2000인 곳이 다시 다른곳이 있다. 곧 안산이다. (오늘 임장가는데? 신기방기) 비슷한 평당가를 지닌 지역과 그대 지역의 대장아파트로 보면, 수원시 팔달구 매산로2가 → 대한대우 아파트 (1999년 / 1293세대) 수원시 장안구 정자동 → 화서역파크푸르지오 (2021년/2355세대) 수원시 권선구 평동 → 평동동남 (1999/489세대) 용인시 수지구 신봉동 → 신봉마을LG자이1차 (2004년/1990세대) 용인시 기흥구 신갈동 → 기흥더샵프라임뷰 (2013년 / 612세대) 고양시 일산동구 마두동 → 강촌우방 (1993년 /766세대) 고양시 일산동구 백석동 → 일산요진와이시티 (2016년/2404세대) 고양시 일산서구 주엽동 → 강선14단지두산 (1994년/792세대) 부천시 송내동 → 송내역파인푸르지오1단지(2016년 /353세대) 안산시 단원구 고잔동 → 힐스테이트중앙 (2018년/1152세대) 안산시 상록구 성포동 → 안산파크푸르지오 (2018년/1129세대) 시흥시 장현동 → 장현호반써밋 (2020년/712세대) 시흥시 산현동 → 호반베르디움더숲(2019년/968세대) 이정도 수준이 되는구나.. 알고, 길미 단지들을 찬찬히 비교해보자. 무론 가격차이가 있을 것이다. 산재까치 승인 평당가는 모든 아파트들의 평균값 총합일테고, 내가 현금 찝은 아파트들은 이놈 지역의 대장일테니. 비교하기전에 감히 예상하자면, 화서역 파크푸르지오가 남자 높을것이고, 그다음은 일산 요진 와이시티일것이다. 입지도 입지지만, 요새는 신축 대단지가 남자 좋아하는 단지들이고, 이는 신축에 2000세대가 넘어가는 단지들이다. 가격보자. 의정부는 기만 있는 단지중에 대략적으로 중간에 위치해있다. 신축 대단지임에도, 저정도 위치에 있다는 것은, 수원과 고양시에는 더더군다나 입지가 떨어짐을 알 수명 있다. 나중에 임장갔을때 한층 정확하게 파악하게 오겠다. 2) 비교타임! 바로간다. 구리시 토평동 토평마을e편한세상 (2001년, 678세대) 9.0억! 고양시 덕양구 지축동 지축역센트럴푸르지오 (2019년, 852세대) 9.2억! 비교해보자. 구리가 볼때마다 느끼지만, 경기북부에선 상급지다. 그도 그럴것이, 8호선 연장되면 어서 직전역이 강동구니까. 하지만, 그래도 지축한텐 안되나보다. 지축이 입지가 압도적으로 좋다. 진상 토평마을 상권의 손을 들어준것은 상권이 큰데다가, 그내에 학원들이 바로 갖춰져있기때문이다. 지축도 사실상 신도시상권이고 큰 건물들이 많기때문에 채워넣을일만 남았긴하다. 다만, 입주한지가 극히 됐는데도, 쉬 언저리 삼송과 비교해봤을때는 심히 빈약해보이긴한다. 저녁에는 사람들이 별로 없어서 유령도시느낌도 나고… 뭐 신도시는 갖춰지는데 10년이라고 하니, 좀더 기다려야하는 거겠지. 가격보자. 실거래를 보니까, 지축과 재리 토평의 가격차이가 없었는데, 지축역 센트럴푸르지오가 신축 버프를 받고 유동성 확대기에 고점을 높게 찍었다. 근데, 연식의 차이를 고려하면, 고구 토평동이 더욱 상급지인가.. 싶다. 종국 정형 곳에 수하 사람이 사냐의 문제일텐데, 강남근무하는 사람이 구리에 대단히 살까, 일산에 많이살까. 그건 8호선이 개통하고, GTX-A가 개통하면 어떻게 될까. (종로에 근무하는 사람은 압도적으로 일산에 심히 살것이기때문) 개인적으로 주변환경은 지축이 좀더 나아보이긴하는데, 데이터는 구리가 더욱더욱 낫다고 보여지네. 매물보자. 토평마을e편한세상 중층에 103동으로 쏘쏘동이다. (교문, 금호베스트빌, e편한세상 이쪽은 형제무루 밑으로 한강이 보여야 로얄동임) 3bay에 동향이다. 매가는 9억 (최근에 5천 올렸다)이고, 이게 최저가다. 전세는 5억이다. (이것도 5천 올렸다.) 지축역센트럴푸르지오 15층에 106동이니, 상권과 지축역과 가까우니 로얄동이다. 4bay이며, 남서향이다. 방4개에 시스템에어컨이 되어있는 집이다. (요새 내가 가장 바라는집…) 가격은 9.5억(이게 최저가다) 전세는 5.2억이다. 요약하면, 매물 상태는 지축역이 보다 좋으나 5천이 한층 비싸다. 전고점 가격보다 가일층 벌어져있는 수준의 가액 차이이고, 최근에는 토평마을e편한세상이 좀더 높은 시세를 보였으므로, 이건 대부분 비슷한 수준의 가격이라고, 어느 누가 꽤 저평가로는 온전히 안보이는 상황이다. 이럴땐? 다른 단지도 찾아보자. 서대문구 남가좌동 남가좌현대 9억 서대문구 홍제동 홍제원현대 9.5억 하남시 망월동 미사강변센텀팰리스 8.8억 동작구 본동 본동신동아 9.3억 동작구 상도동 상도중앙하이츠빌 9.5억 구로구 신도림동 신도림SK뷰 9.5억 양천구 신월동 신정뉴타운롯데캐슬 9.5억 하남시 감이동 감일한라비발디 9.5억 이쯤하면 됐다.. 비교해보자. 실거래가 순으로는, 신도림SK뷰 > 감일한라비발디 > 상도중앙하이츠빌 다음이 지축역 센트럴푸르지오다. 토평마을e편한세상은 최근에 대단히 치고 올라온 형태로 볼 수있다. 고용주 수없이 치고올라왔을 상승기 절정기의 가격은, 지축역센트럴푸르지오 > 상도중앙하이츠빌 > 신도림SK뷰 > 신정롯정뉴타운롯데캐슬 > 감일한라비발디 순이다. 추려서 다시볼까? 최고 호가인 시절보다 어찌나 떨어졌는지를 보면, 상도중앙하치츠빌의 낙폭과, 감일한라비발디의 낙폭이 바깥양반 크다. 여기서 고르라면, 신도림SK뷰와 너무너무 고민했지만, 흠, 나라면 신도림 SK뷰를 고르겠다. 음, 이유는 1) 광사 있는 단지들중에 신도림역에 있어서, 강남/을지로/여의도 모 업무지구든 이웃 갈 수있다. 2) 융통 환경에 상권들이 많아서 살기에 부족함이 없다. 3) 향후 신도림역에 들어올 GTX-C도 고려할 핵심 있다.(이건 이윤 알파) 오늘은 여기까지. 그럼 빠짐없이 정상에서 만납시다 :)