[왕초보 경매 공부] 권리 분석부터 입찰/낙찰까지 🏠

요즈음 올해가 부동산 구매할 타이밍이라는 이야기를 적잖이 들어서인지, 경매에 관심이 생겼다. 그러나 경매를 1도 모르는 왕초보라, 경매잘알 친구의 추천을 받아 [경매 권리분석 이렇게 쉬었어? (박희철 지음)]이란 책을 읽으며 경매를 공부하고 있다. 나와 같은 왕초보 마련 경매인들과도 공유하고자, 이 책에서 소개된 경매의 기본 개념과 중대 절차를 정리해보았다.

1. 경매 과정 한눈에 전례 👀

부동산 경매는 법원에서 정해진 절차에 따라 진행되며, 경매 신청 단계부터 실총 절차가 완료되기까지 항용 6개월이 소요된다.

1) 법원의 경매개시 처결 및 매각 준비   채권자가 경매 신청 시, 법원은 ‘경매개시결정’을 내리고 물건의 당기 상태와 가치를 평가한다.

2) 배당요구 종기 처분 및 신청   해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구종기일까지 배당요구신청을 한다.   (💡 배당이란? - 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것) 3) 매각 기일 (=입찰일)   관계 물건지의 지방법원에서 매각을 실시하며, 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인(낙찰자)이 된다. 

  (💡 입찰자는 법원을 방문하여 일반 어둑새벽 11시 20분경까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다.)

4) 매각허가결정 및 확정   낙찰일로부터 7일 후에 ‘매각허가결정’이 내려지고, 그대 거리 내에 낙찰자는 물건의 중대한 흠사 또 법원 서류/절차에 문제를 발견 단시간 매각불허가신청을 할 성명 있다. 매각허가결정 최후 1주일 내에 별다른 이의신청이 없을 요영 매각허가결정이 ‘확정’되고 최고가매수신고인은 매수인이 된다.

5) 잔금 납부 및 소유권 실리 등기   매수인은 매각허가 확정일로부터 심상성 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야하며, 잔금을 죄다 납부하면 연결 부동산의 소유권을 얻는다.

6) 배당   법원은 배당 기일을 정해, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시한다.

  (💡 배당 기일은 마찬가지 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다.)

2. 주권 분석하기 🧐

인제 경매인의 관점에서, 아무 것들을 준비해야하는 손 살펴보도록 하겠다. 수일 앞서 알아야할 것은 대번에 공권 분석이다. 즉, 관계 부동산이 법률적 하자가 없는 지(= 내가 군문 될지) 살펴보는 일이다.

권익 분석은 크게 마지막 4단계로 진행된다.

Step1. 말소기준권리 찾기

권리분석의 첫 단계는 말소기준권리를 시거에 찾는 것이다. 말소기준권리의 시점에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정된다.

1) 말소기준권리 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 자네 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는 손가락 혹은 꼼꼼히 남자 낙찰자에게 인수되는지를 가늠하는 기준이 되는 권리이다.

2) 말소기준권리가 될 핵 있는 것 밑창 5가지 중, 남편 기위 설정된 것이 ‘말소기준권리’가 되고, 이후 설정된 모든 권리는 소멸한다. 매각 건물의 등기부등본에서 갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열하고, 금리 복판 쥔어른 앞선 다음의 권리가 말소기준권리가 된다.

• 전세권은 우리가 통상 이사 이다음 진행하는 확정일자/전입신고와는 다른 방식이다. 연경 역시도 전세로 살고 있는 임차인이기에.. 눈치 보증금을 지킬 행운 있는 상식으로 전세권에 대해 알아두면 좋을 것 같다. 🔻관련 링크 첨부!

Step2. 낙찰자에게 인수되는 자격 찾기

1) 매각으로 소멸되는 권리 앞서 설명한 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 빠짐없이 매각되어 소멸된다. 매각 차기 국부 내지 전액을 배당받지 못한 경우에도 그대로 소멸되기 때문에 안전하다. 2) 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 경매 물건의 모든 권리들이 사뭇 소멸되는 것은 아니기에 주의가 필요하다. 다음의 권리들은 낙찰자가 부담해야 한다.

Step3. 임차인 자격 분석

부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는 지, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는 지, 더욱이 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는 지를 확인하는 단계이다.

1) 대항력

• 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간동안 끊임없이 거주할 생명 있고, 거기 기간이 종료되면 임차보증금을 일체 돌려받을 요체 있는 임차인의 권리이다.

• 임차인이 대항력을 확보하려면, 임대차 공약 요다음 주택을 인도 받아 실지 점유하고 필히 ‘전입신고’를 해야한다.

  (💡 전입신고 전두 오전 0시부터 대항력 발생한다.)

• 대항력 형성 시점이 말소기준권리보다 빠르면, 낙찰자가 임대인의 지위를 뒤미처 받게 되므로 임대차 입약 만료 전가지 마음대로 임차인을 내보낼 행운 없다. 더욱이 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임대차계약 만기 시에 낙찰자가 보증금을 반환해야 한다.

2) 우선변제권

• 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 어쨌든 배당받을 성명 있는 것은 아니며, 임차인의 배당은 ‘우선변제권’을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해진다.

• 임차인이 우선변제권을 확보하려면, ‘대항력’을 갖춰야할 뿐 아니라 ‘확정일자’를 받아야 한다.

• 이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 경매 절차에서 배당을 받을 핵심 있다.  - 위의 모든 요건을 갖춘 임차인의 배당 순서는 전입신고일과 확정일자를 받은 풍색 중에서 더한층 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.   (💡이사한 날씨금 전입신고& 확정일자를 다름없이 받는다면 이놈 다음날부터 우선변제권을 얻게 된다.)

3) 소액임차인을 위한 최우선변제권

• 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법적 설시 중 하나로, 소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 밖주인 미리미리 보증금 한복판 일정액을 배당받을 수명 있다. 말소기준권리보다 후순위이더라도, 전입 및 확정일자와 무관히 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인이라면 최우선적으로 배당받을 이운 있게 해주는 것이다.

Step4. 경매 치부 및 여분 권능 확인

경매 투자 구가 필수적으로 살펴봐야 할 서류를 확인하는 방법을 알아보자.

1) 경매 문헌 찾는 사이트

• 대법원 경매정보 사이트: 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 확인
• 대법원 인터넷 등기소: 등기부등본 열람 및 발급
• 정부24(민원24): 건축물대장 열람 및 발급

• 국토교통부 실거래가 공고 시스템: 부동산 실거래가 확인

• 유료 경매정보 사이트(지지옥션, 행꿈사옥션, 탱크옥션 등): 법원 표기 + 계열 물건의 다양한 유력 첩정 제한 눈에 손쉽게 확인 가능

2) 매각물건명세서 체크포인트 매각물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 영감 중요한 정보들을 요악해놓은 것으로, 낙찰자가 인수해야하는 권리를 표시해주는 심히 중요한 서류이다. 매각물건명세서에서 다음의 내용을 워낙 지그시 체크해야 한다.

3. 입찰 참여하기 🏢

인제 종내 실전이다! ✨

대법원 경매정보 사이트  또는 유료 경매정보 사이트(지지옥션, 행꿈사옥션, 탱크옥션 등)에서 다음을 기준으로 물질 탐색해보자.

Step 1. 거물 검색

개별 물건을 검색하기 전 소유자 벌써 해야할 일은 지역을 정하는 것이다. 초보 투자자의 경우, 실패 확률을 줄이기 위해 다음의 기준으로 지역과 물건을 선택하면 좋다.

Step 2. 온라인 조사

최대 온라인으로 정보를 모은 뒤, 이이 정보가 맞는 손 확인하는 수준에서 임장을 진행해야 한다.

1) 포털사이트의 지도/부동산 서브 검색  - 주변 환경, 편의시설, 위치(남향 등), 중대 시설과의 거리, 거리뷰로 양토 허풍 등 확인  -  매물 시상 및 실거래가 확인  -  기껏 및 학군 등 확인

2) 커뮤니티, 블로그 감 확인  - 청사 개발 계획, 장단점 등 생생한 지역주민의 사연 확인

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Step 3. 오프라인 사찰 (임장)

위에서 손품으로 조사한 내용이 정확한 수지 확인하고, 손수 발품을 팔지 않고서는 알 삶 없는 것들을 파악하는 정도로 임장을 한다.

1) 근처 한바퀴 돌아보기   연관 물건을 살펴보고 댁네 주변을 걸어다니며 장/단점을 파악해보고, 이후 차를 이용해 편시 우극 넓게 둘러 보며 부동산 상태/주변환경 등을 파악한다.

2) 부동산 3군데 이상에서 시세조사

  투자 인물도 주변의 공인중개사무소에 방문하여 현재 올라온 물건이 허위 매물은 아닌 지, 가격이 무지 고평가/저평가된 것은 아닌 수지 확인한다. 최소 세 군데의 중개사무소에서 계절 정보를 얻고 형씨 평균치를 통해 적정 가격을 파악하면 좋다.

3) 체납 관리비 확인

  집이 경매로 넘어가면 관리비를 혹은 않고 점유하는 사람들이 많은데, 대법원의 판례에 의해 체납관리비를 낙찰자가 인수하는 것으로 처리되고 있기 때문이다. 급기야 입찰 전에 인수해야할 관리비가 얼마인 수지 이어 조사해야 한다.

  연관 부동산의 관리사무소에 방문하여 체납관리비에 대해 뒤끝 사항을 문의해야 한다.

 

Step4. 경매 입찰

1) 입찰가 산정 입찰가는 원하는 수익을 내면서도 낙찰받을 수 있는 가격으로 정해야 한다.

투자 수익은 매도 가격에서 투입한 비용을 송두리 계한 금액이 되는데, 수익을 계산하기 위해서는 매도하기까지 드는 비용을 따져봐야 한다.

또한 입찰에 참여하는 교봉 입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성을 높일 생목숨 있다.

2) 입찰 즉일 체크리스트 본인이 몸소 입찰에 참여하는 경우, 신분증, 도장, 입찰보증금을 준비해야 한다. 입찰 즉일 법원에 가면 입찰서, 매수 신청서 보증봉투(입찰 보증금 봉투), 입찰 봉투가 구비되어 있다.

입찰서를 작성하고 입찰 보증금봉투에 보증금을 넣은 후, 입찰서와 보증금 봉투를 실총 함께 입찰 봉투에 넣어 제출하면 된다. 

그리하여 집행관이 신분증을 확인하고 봉투의 일부분을 잘라 내어 입찰자에게 주는데, 이가 입찰 영수증이다. 패찰한 경우, 입찰자를 범위 명씩 호명할 판국 이윤 영수증을 가지고 나가면 입찰보증금을 돌려준다.

3) 낙찰(최고가 매수신고인) 아울러 차순위 매수신고

입찰한 돈머릿수 중간 쥔아저씨 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 된다. 최상 입찰 금액을 쓴 사람이 2명 이상이면 그들을 대상으로 추수 입찰을 진행한다. 낙찰을 받으면, 최고가 매수신고인이 되었다는 증표로 입찰 보증금 영수증을 받게 된다.

어쩌다가 패찰했는데 그래도 아쉽다면, 차순위 매수신고인에 도전하면 된다. 최고가 매수신고인이 대금을 지급하지 못하게 되면 법원은 연관 입찰 보증금을 몰수하고 재경매를 실시하는데, 연결 경매에서 차순위 매수신고인이 있다면 재경매없이 그에게 매각을 허가해주기 때문이다.

차순위 매수신고는 패찰한 자가 연관 사건이 종결되기 전에 내절로 신청해야 하는데, 최고가 매수신고 금액에서 입찰보증금을 뺀 금액의 입찰가를 타경 권리분석 써낸 인호 모두 가능하다. (ex. 입찰보증금이 4천만원 & 낙찰가 5억원 » 4억 6천만원 꿈나라 입찰가를 쓰면 가능)

2명 이상이 차순위 매수신고를 한다면, 써낸 가격이 높은 사람을 차순위 매수 신고인으로 정하고 가격이 같은 실용례 추첨으로 정한다. 💡 단, 차순위 매수신고인이 되면 최고가 매수신고인이 낙찰 대금을 완납할 때까지 입찰보증금을 반환할 행복 없다.

Step5. 낙찰 이후 과정

낙찰 후에는 소유권 이전을 위한 준비를 하고 잔금을 납부한다. 소유권을 확보한 다음에는, 관계 부동산의 점유자를 명도하고 최종적으로 임대나 매매를 통해 수익을 실현하게 된다. 💵

귀결 기본적인 경매 프로세스와 중대 경매 용어들을 정리해봤다. 상의물론 이후 명도라는 큰 산(?)이 남아있긴 한데, 시간이 된다면 정리해보도록 하겠다.

나와 같은 예비 혹은 대비 경매인들에게 도움이 되었으면 하고, 본년 입찰에 참여하게 된다면 거기 후기도 가지고 오리라 기약하며… Ciao :)

출처: [경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 박희철 지음, 도서출판 지혜로, 2019년 4월 8일 ]